CONTRATO DE OBRA EN LA LEY DE EDIFICACION

EL CONTRATO DE OBRA EN LA LEY DE EDIFICACION

Ambito aplicación:

Cuando el  contrato de obra tiene por objeto la construcción de una edificación , es de aplicación la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante; LOE).

Esta Ley regula las obligaciones  y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses  de los usuarios.

No es de aplicación a todo tipo de edificación, sino que el edificio debe reunir los rasgos característicos que se mencionan en su art.2. Tales  son, básicamente:

- Que se trate de un edificio de carácter permanente. Se excluyen las edificaciones realizadas con motivo de determinados eventos, que dejen de prestar sus servicios finalizados éstos.

- Que el edificio esté destinado como uso principal , a alguno de los usos que menciona la Ley (art.2).

Se entiende por proceso de edificación; la acción y el resultado de construir un edificio  público o privado, de carácter permanente, que comprende tanto las obras de nueva edificación, como las de ampliación, de modificación, de reforma o de rehabilitación de edificaciones ya existentes.

Esta Ley solo se aplica cuando los daños se ocasionan al propio edificio que padece el vicio o defecto constructivo. Quedando excluidos los daños morales, los corporales y los patrimoniales que sufra la persona en sus bienes a raíz del defecto constructivo. Este tipo de daños serán exigibles por la vía de la responsabilidad civil extracontractual, y se regirán por el art.1909 CC. Pues la responsabilidad que consagra la LOE es contractual. Cabe la posibilidad de que se exijan las dos responsabilidades conjuntamente (contractual y extracontractual).

Además, la LOE solo protege frente a unos tipos concretos de vicios constructivos; los que vienen detallados en el art.17 de la LOE. Y los mismos, deben manifestarse o producirse dentro de los plazos de garantía que menciona la LOE.  Lo que regula es una responsabilidad por ruina; esta es la responsabilidad por vicios ocultos que surge después de la entrega de la obra. La responsabilidad ordinaria - la que surge en el momento de la entrega de la obra, por no adecuarse a lo pactado - , se rige por las reglas generales de los contratos (reglas generales de responsabilidad por incumplimiento del contrato de obra).

En todos los demás casos en los que esta Ley no resulte de aplicación, será de aplicación a los contratos de obra el régimen  previsto en el art.1591 CC, que queda desplazado o derogado tácitamente por la LOE, en todos aquellos supuestos en los que la misma  sea aplicable. También será de aplicación el régimen previsto en el art.1591 CC, cuando hayan transcurrido los plazos de garantía  de la LOE y el contrato sea de arrendamiento de obra.

La LOE también desplaza a las normas por vicios ocultos de la compra-venta (arts: 1484 y sig. CC), que se aplicarán cuando hayan transcurrido los plazos de garantía de la LOE para exigir responsabilidad. En cuyo caso, el adquirente-comprador podrá recurrir a las normas de la compra-venta para exigir responsabilidad por vicios ocultos directamente contra el vendedor. Así sucederá, generalmente, cuando el inmueble (piso, local..) sea transmitido varias veces a diferentes adquirentes  (subadquirentes) y  hayan transcurrido los plazos de garantía que contempla la LOE para reclamar responsabilidad. En cuyo caso, el sub-adquirente podrá todavía acudir a las normas de la compra-venta para exigir responsabilidad por vicios ocultos directamente a la persona que le vendió el inmueble.

Sujetos responsables:

Son los agentes de la edificación. Tales son:

El promotor, es la  persona física o jurídica, pública o privada, que decide, impulsa, programa y financia la obra para sí o para su posterior transmisión por cualquier título a terceros adquirentes. El promotor es quien celebra el contrato de obra con el constructor, y quien adquiere la propiedad de lo edificado para si mismo, o bien, para la transmisión posterior (venta) de los diferentes pisos o locales a terceros. Lo normal , es que sea un empresario que se dedique como objeto de su actividad a la promoción y venta de viviendas. Es el que inicia el proceso constructivo, adquiriendo el suelo sobre el que edificar, obteniendo los permisos y licencias pertinentes, y contratando con los profesionales y técnicos necesarios, que han de intervenir en la construcción, para finalmente, obtener un beneficio con la venta de los pisos. Su responsabilidad frente a los terceros adquirentes de pisos se caracteriza porque la Ley le hace responder siempre y en todo caso, con carácter solidario, conjuntamente con los demás sujetos. El promotor responde siempre de la totalidad del montante de la indemnización, con independencia del tipo de vicio o defecto, aun y cuando él no haya tenido ninguna participación en el daño. Su responsabilidad es siempre solidaria, junto con la de los otros agentes materiales causantes del daño.

. Es una especie de garante. El promotor responde siempre y en todo caso, en cualquier supuesto de responsabilidad de los demás agentes. Sea quien sea el causante del daño, la víctima siempre va a poder dirigirse contra el promotor para exigirle la totalidad de la responsabilidad. En el supuesto de que sea el promotor quien satisfaga la indemnización, sin ser él el causante del daño, después tendrá acción de regreso contra los demás agentes verdaderos causantes del daño por la parte que a cada uno corresponda.

Su responsabilidad de garante general se basa en la necesidad de hacer frente a aquellas situaciones tan frecuentes en la práctica, de insolvencia o desaparición de las entidades contratadas por él para la realización y ejecución material del proyecto, colocando a los compradores de pisos en difíciles situaciones para reclamar responsabilidades.

El proyectista, es quien, por encargo del promotor, redacta el proyecto. Responde por los daños que traigan su causa en incorrecciones del proyecto.

El constructor, es quien asume frente al promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales la obra, con sujeción al proyecto y al contrato de obra. El contratista se vale de otras personas a quien contrata. Por lo que responderá también de los daños que causen estas personas cuando actúen bajo su dirección y control. También responderá de las deficiencias y de los daños que causen los productos o materiales por él comprados o aceptados.

El Director de la obra, dirige el desarrollo de la obra de conformidad con el proyecto. Normalmente, el mismo profesional autor del proyecto será el director de la obra. Tiene la función de interpretar el proyecto y de hacérselo entender a los demás técnicos que intervienen en la obra.

El Director de la ejecución de la obra, asume la función de dirigir la ejecución material de la obra de acuerdo con el proyecto y las instrucciones del director de la obra, y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

Las Entidades de control de calidad y los laboratorios de ensayos, se encargan de realizar pruebas y ensayos sobre la calidad de los materiales y las instalaciones.

Los suministradores de productos, son los fabricantes y vendedores de los productos y materiales que se incorporan a la construcción. Deben entregar los productos conforme a las exigencias de la normativa aplicable.

El criterio de imputación de responsabilidad:

La LOE contempla un criterio de imputación de responsabilidad totalmente objetivo, en el que probados los daños materiales, y que éstos traen su causa en los vicios o defectos que enumera la Ley, automáticamente la responsabilidad se imputa al profesional que corresponda. Establece una presunción iuris tantum de culpa, en la que el perjudicado tendrá que probar la existencia de los daños materiales en el edificio, y que la causa de los mismos han sido los tipos de vicios que enumera la LOE. Lo que llevará, en la práctica, a la necesidad de contar con costosos  informes periciales.

En principio, cada uno de los agentes responde de forma individual y personalizada de los daños y perjuicios por la ruina que tenga causa en su respectiva actuación, y en proporción a su grado de culpa.

En los supuestos en los que, concurriendo varios sujetos responsables, no sea posible determinar o concretar el grado de culpa o de participación de cada uno en la causación del resultado, responderán todos de forma solidaria y por partes iguales. Respondiendo en todo caso el promotor, solidariamente, con los demás agentes intervinientes.

Las causas que exoneran de responsabilidad en esta Ley son las siguientes:

- Caso fortuito o fuerza mayor.

- Acto de un tercero ajeno a las tareas constructivas. Y

- culpa del propio perjudicado.

La legitimación activa para el ejercicio de la acción corresponde al propietario (primer adquirente-promotor) y demás sub-adquirentes sucesivos, en el caso de que el propietario inicial (promotor) transmita con posterioridad la vivienda a terceros. Lo importante es ostentar la propiedad del edificio o vivienda, siendo indiferente  el título en virtud del cual, el tercer adquirente haya adquirido el dominio (inter-vivos o mortis-causa, a título oneroso o gratuito).

No están legitimados para el ejercicio de la acción, quienes ostenten algún derecho real de uso o disfrute sobre el inmueble (usuarios, usufructuarios o habitacionistas), ni los arrendatarios.

En el caso de estar constituido en régimen de Propiedad Horizontal, estarán legitimados todos los co-propietarios, pudiendo actuar a través de su presidente.

El contenido de responsabilidad:

El propietario podrá elegir entre exigir la reparación en forma específica (in natura): condena a una obligación de hacer de eliminar los defectos, reponiendo las cosas al estado normal. O la reparación por equivalente: el importe en que se cifren los gastos para la reparación o eliminación de los defectos. El perjudicado podrá optar entre una u otra acción de resarcimiento.

Los plazos de garantía y prescripción:

Debe diferenciarse entre el plazo de garantía y el plazo para el ejercicio de la acción.

El plazo de garantía, es el período en el que debe manifestarse o producirse el daño para que quede amparado por la Ley. Se computa a partir de la fecha de la recepción de la obra por el promotor. La LOE diferencia los siguientes plazos de garantía:

1) Vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales, o que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio.: el plazo de garantía es de 10 años. Pues se trata de los vicios de mayor gravedad, que pueden tardar más tiempo en manifestarse al exterior.

2) Vicios o defectos que afecten a los requisitos de habitabilidad del apartado 1º de la letra c), del art.3 de la Ley: el plazo de garantía es de 3 años. Pues la LOE entiende que este tipo de vicios se manifiestan externamente en un plazo de tiempo más breve.

3) Vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras: el plazo de garantía es de 1 año. Éstos, la LOE entiende que se manifiestan en un lapso de tiempo todavía más breve.

El plazo de garantía empieza a computarse a partir de la fecha de la recepción de la obra por el promotor. Transcurrido este plazo sin que haya tenido lugar el defecto, no podrá exigirse ya responsabilidad en virtud de esta Ley.

En cuanto al plazo de prescripción de la acción, es de 2 años a contar desde que se producen efectivamente los daños.

Con la finalidad de garantizar la indemnidad de los perjudicados por los daños, la LOE impone al promotor la suscripción obligatoria de un seguro de daños, que debe reunir las condiciones específicas que delimita la LOE.

Edificaciones no sometidas a la LOE:

La LOE no agota por completo todas las posibles construcciones, ni todos los posibles vicios o defectos constructivos. Lo que implica que con respecto a ellas, siguen vigentes las previsiones contenidas en el art.1591 CC. Este  precepto contempla la responsabilidad del contratista por los daños derivados de vicios en la construcción, cuando la ruina tuviere lugar dentro de los 10 años contados desde la recepción definitiva de la obra. Y la responsabilidad del arquitecto, por los daños debidos a vicios del suelo o de la dirección, que se manifiesten en el mismo plazo de tiempo (10 años).

El plazo de prescripción de esta acción es el general de responsabilidad contractual, de 15 años, ex.art.1964 CC, o  el que corresponda según la legislación civil autonómica propia - en Cataluña, de 10 años – (art.121-20 Ley Libro Primero CCCat), a contar desde que se manifiesta la ruina.

La Jurisprudencia distingue conceptualmente entre:

- La ruina funcional, que es la que provoca la ineptitud o inutilidad de la obra para cumplir el fin perseguido por la misma. Comprende todos aquellos vicios que impidan el disfrute, la normal utilización y habitabilidad. Y

- Los vicios ruinógenos , que crean la destrucción o el derrumbamiento, así como el peligro de que ésta se produzca. Comprende la denominada ruina física o material.

La legitimación activa para el ejercicio de la acción corresponde al dueño de la obra y a los sucesivos adquirentes de la misma.

En cuanto a la legitimación pasiva, debe interpretarse que abarca a todos los sujetos que participaron en la construcción, siempre que se pruebe su participación en la causación del daño. La Jurisprudencia realiza una interpretación extensiva de este precepto, aplicable, no solo al constructor/contratista y al arquitecto, sino a todos los demás agentes que puedan haber intervenido en la ejecución de la obra. Cada uno responderá por el incumplimiento de sus obligaciones. Aplicándose por analogía los mismos criterios que contempla la LOE para exigir la responsabilidad: criterios de la solidaridad y de la responsabilidad del promotor.

El segundo párrafo de este precepto se refiere a cualquier otro supuesto de incumplimiento de las condiciones del contrato por el contratista distinto de la ruina, en el que la acción para reclamar indemnización o responsabilidad tiene un plazo de ejercicio de 15 años, ex .art.1964 CC, o la que corresponda según la legislación civil autonómica propia, a contar desde la entrega de la obra – en la legislación catalana, de 10 años, ex. art.121-20 Ley Libro Primero CCCat.