CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA

Es aquel contrato por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra a otra, a cambio de un precio cierto (arts: 1544, y 1588 y siguientes del CC).

Es aquel contrato por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra a otra, a cambio de un precio cierto (arts: 1544, y 1588 y siguientes del CC).

Las partes en este contrato son: - el contratista (arrendador); persona que se obliga a ejecutar la obra. Y el – comitente (arrendatario); persona que adquiere el derecho a la obra, convirtiéndose finalmente en dueño o propietario de la misma.

Diferencias con el contrato de Compra-venta:

Cuando la obra consiste en la entrega de una cosa, presenta grandes similitudes con la compra-venta. Se observan, no obstante, dos diferencias entre ambos contratos:

En el contrato de obra, la cosa se hace por encargo del comitente, con sujeción a sus instrucciones específicas. Por tal motivo, el comitente, al recibirla; antes de aceptarla, comprueba si lo realizado se adecúa al encargo y que la misma es correcta y se corresponde con lo convenido (ej: una prótesis dental diseñada específicamente  para una persona concreta, un traje a medida, la fabricación de un coche según un diseño especial encargado por el comitente, etc) .

Mientras que el contrato será de compra-venta cuando el comprador adquiera la cosa ya realizada o proyectada, sin adecuarse a las instrucciones previas del adquirente en su ejecución.

La otra diferencia es que en la compra-venta, el adquirente debe pagar necesariamente una suma de dinero o signo que lo represente; es un intercambio de cosa por precio.

Mientras que en el contrato de obra, la prestación del comitente no necesariamente debe consistir en una suma dineraria, pudiendo tener  su prestación un contenido distinto (prestación de dar, hacer o de no hacer.

Obligaciones del contratista:

- Realizar la obra con la pericia (diligencia profesional-lex artis) adecuada al tipo de obra de que se trate, conforme a lo acordado y en el tiempo previsto. Si no comienza o termina la obra en el plazo pactado, incumple el contrato.

- Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera. En principio, esta obligado a aportar también los materiales. A no ser que se haya pactado otra cosa. Para la realización de la misma, si no se ha pactado con carácter personalísimo, podrá ayudarse de auxiliares y dependientes, que estarán ligados al contratista, generalmente, con un contrato laboral. En cualquier caso, frente al comitente quien responderá de la buena ejecución de la obra es el contratista.

- Ejecutada la obra, el contratista debe entregarla o ponerla a disposición del comitente. Y a partir del momento en que entrega la obra adecuándose a lo pactado, tendrá derecho a exigirle el pago del precio al comitente.

Obligaciones del comitente

- Al pago del precio en las condiciones y tiempo pactados. No se exige que sea, necesariamente, una suma de dinero o signo que lo represente. Por lo que puede consistir en la entrega de una cosa o en la realización de una prestación cualquiera.

- Si se ha pactado que la obra deba ejecutarse con sus materiales (del comitente), deberá suministrarlos.

- Debe colaborar con el contratista en la facilitación del cumplimiento de su prestación (dejarle entrar en el local donde deba ejecutarse la obra, entregar la cosa sobre la que se tiene que efectuar la obra….).  Si el contratista no pudiese realizar la obra por culpa de los obstáculos del comitente, aquél podrá liberarse de su obligación alegando imposibilidad sobrevenida de cumplimiento sin su culpa (art.1184 CC). No tendrá derecho, entonces, a cobrar todo el precio pactado, pero si a exigir una indemnización al comitente por los gastos que haya tenido hasta el momento como consecuencia de la obra.

- Debe verificar la obra: comprobar que se ajusta a lo pactado. Tiene la carga de examinar que no adolece de vicios, defectos, irregularidades o anomalías. Si la obra no reúne los requisitos convenidos en el contrato, deberá ponerlo en conocimiento del contratista inmediatamente, estando facultado el comitente para rehusarla y para demandar al contratista responsabilidad por incumplimiento. La recepción de la obra sin verificarla comportará que si ésta adolece de imperfecciones que estaban a la vista, después el comitente no podrá reclamar nada al contratista.

De igual forma, si la acepta sin protestas, observando que es defectuosa o inexacta, tampoco podrá exigir posteriormente al contratista ninguna responsabilidad.

Debe aprobar la obra: acto mediante el cual el comitente acepta  la obra por acoplarse a lo previsto y acordado. Pero debe tenerse en cuenta que la sola puesta a disposición de la obra terminada correctamente, en el momento pactado, genera todos los efectos del cumplimiento para el contratista, aunque el comitente no la apruebe. Por lo que a partir de este momento, surge para el comitente la obligación de pago del precio. La aprobación y recepción de la obra por parte del comitente, no van a condicionar el cumplimiento del contratista, ni su derecho al cobro del precio, constituyendo solo actos declarativos del cumplimiento correcto.

La cuestión de los riesgos

En este contrato se plantea la cuestión de qué sucede cuando la obra, una vez terminada o en proceso de ejecución se destruye o por caso fortuito o fuerza mayor antes de su entrega. ¿Subsiste, en este caso, la obligación del comitente de pago del precio?.

Al efecto, debemos distinguir:

- Si la destrucción es total: se extinguirá la obligación del contratista por pierde total o parcialmente,

imposibilidad sobrevenida de cumplimiento sin su culpa (arts: 1182 y 1184 CC). Y no tendrá derecho a cobrar el precio. Tampoco podrá reclamar al comitente el valor de los materiales y el trabajo empleado. Pues el riesgo lo asume el contratista.

- Si la destrucción es parcial: en principio, el contratista seguirá obligado a continuarla hasta su finalización, siempre y cuando la causa que originó la imposibilidad fuere temporal y hubiere cesado. Si la imposibilidad es definitiva, se extinguirá la obligación del contratista por la misma causa que en el supuesto anterior. Pero el comitente tendrá que abonarle el valor de la parte de obra ejecutada, tomando como referencia el precio convenido en 

•        el contrato. Siempre y cuando, esta parte subsistente le reporte algún beneficio al comitente (art.1595. 3º CC). Se entiende que le reporta algún beneficio cuando sirva para poder continuar la obra o puedan venderse en el mercado los materiales.

•        - Si la destrucción proviene de la mala calidad de los materiales aportados por el comitente, y el contratista le advirtió de ello, el riesgo lo asume el comitente, que tendrá que pagar de todas formas todo el precio al contratista.

•        - Si el contratista no le advirtió de la mala calidad de los materiales aportados por el comitente, el riesgo lo asume ahora el contratista, que no tendrá derecho a cobrar el precio.

•        Como perito experto en el ramo, el contratista asume la carga de verificar la adecuación de los materiales aportados por el comitente, tanto en lo referente a la calidad requerida por la obra contratada, como en lo atinente a la ausencia de vicios. Así como de advertir al comitente de las irregularidades que aprecie.

En el supuesto de que el comitente se demore en recibir la obra, y la destrucción fortuita de la misma se produzca cuando ya tenía que haber sido entregada, el riesgo lo asume el comitente, que deberá soportar la pérdida, teniendo derecho el contratista al precio estipulado.

La responsabilidad del contratista

Debe distinguirse entre la responsabilidad por incumplimiento y la responsabilidad por ruina.

- La responsabilidad por incumplimiento, es la que se predica del momento de la entrega. El contratista responde cuando la obra realizada no se acomoda a la proyectada, de conformidad con las reglas generales de la responsabilidad contractual (arts: 1124 y 1101 y siguientes CC).

- La responsabilidad por ruina, es la que surge con posterioridad a la entrega de la obra. Por “ruina” se entiende los defectos ocultos (vicios) que no se manifiestan al exterior o que no pueden percibirse en el momento mismo de la entrega, sino que surgen después. Comprende tanto los defectos o anomalías que la hagan inútil, inservible o impropia para su uso (ruina funcional), como el derrumbe físico actual o potencial o previsible, que se exterioriza por signos visibles, de todo o parte de la misma (vicios ruinogenos).

Se aplica a este tipo de responsabilidad, el art.1591 CC por analogía. Pues sus previsiones tienen por objeto la construcción de un edificio. Según este precepto: el contratista responde de los daños y perjuicios si la ruina tiene lugar dentro de los 10 años siguientes a su entrega.

Esta responsabilidad no surgirá si la destrucción o el defecto fue debido a la mala calidad de los materiales aportados por el comitente, y el contratista le advirtió de ello.

Extinción del contrato

- Por desistimiento unilateral del comitente, aunque la obra ya se haya comenzado. No es necesario que concurra ninguna justa causa. El comitente deberá indemnizar al contratista el importe de las obras ejecutadas y del trabajo empleado.

- Por muerte del contratista, cuando se haya encargado la obra a una persona por razón de sus cualidades personales. En cuyo caso, el comitente deberá abonar a los herederos del constructor la proporción del precio equivalente al valor de la parte de obra ejecutada, siempre que esta parte de obra y sus materiales le reporten beneficio (art.1595.1º y 2º CC)

- Por imposibilidad sobrevenida definitiva de realizar la obra sin culpa del contratista.