EL
CONTRATO DE OBRA EN LA LEY DE EDIFICACION
Ambito
aplicación:
Cuando el
contrato de obra tiene por objeto la construcción de una edificación ,
es de aplicación la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la
Edificación (en adelante; LOE).
Esta Ley regula las obligaciones y responsabilidades de los agentes que
intervienen en el proceso de la edificación, con el fin de asegurar la calidad
mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la
adecuada protección de los intereses de
los usuarios.
No es de aplicación a todo tipo de
edificación, sino que el edificio debe reunir los rasgos característicos que se
mencionan en su art.2. Tales son,
básicamente:
- Que se trate de un edificio de carácter
permanente. Se excluyen las edificaciones realizadas con motivo de determinados
eventos, que dejen de prestar sus servicios finalizados éstos.
- Que el edificio esté destinado como uso
principal , a alguno de los usos que menciona la Ley (art.2).
Se entiende por proceso de edificación;
la acción y el resultado de construir un edificio público o privado, de carácter permanente,
que comprende tanto las obras de nueva edificación, como las de ampliación, de
modificación, de reforma o de rehabilitación de edificaciones ya existentes.
Esta Ley solo se aplica cuando los daños
se ocasionan al propio edificio que padece el vicio o defecto constructivo.
Quedando excluidos los daños morales, los corporales y los patrimoniales que
sufra la persona en sus bienes a raíz del defecto constructivo. Este tipo de
daños serán exigibles por la vía de la responsabilidad civil extracontractual,
y se regirán por el art.1909 CC. Pues la responsabilidad que consagra la LOE es
contractual. Cabe la posibilidad de que se exijan las dos responsabilidades
conjuntamente (contractual y extracontractual).
Además, la LOE solo protege frente a unos
tipos concretos de vicios constructivos; los que vienen detallados en el art.17
de la LOE. Y los mismos, deben manifestarse o producirse dentro de los plazos
de garantía que menciona la LOE. Lo que
regula es una responsabilidad por ruina; esta es la responsabilidad por vicios
ocultos que surge después de la entrega de la obra. La responsabilidad
ordinaria - la que surge en el momento de la entrega de la obra, por no
adecuarse a lo pactado - , se rige por las reglas generales de los contratos
(reglas generales de responsabilidad por incumplimiento del contrato de obra).
En todos los demás casos en los que esta
Ley no resulte de aplicación, será de aplicación a los contratos de obra el
régimen previsto en el art.1591 CC, que
queda desplazado o derogado tácitamente por la LOE, en todos aquellos supuestos
en los que la misma sea aplicable.
También será de aplicación el régimen previsto en el art.1591 CC, cuando hayan
transcurrido los plazos de garantía de
la LOE y el contrato sea de arrendamiento de obra.
La LOE también desplaza a las normas por
vicios ocultos de la compra-venta (arts: 1484 y sig. CC), que se aplicarán
cuando hayan transcurrido los plazos de garantía de la LOE para exigir
responsabilidad. En cuyo caso, el adquirente-comprador podrá recurrir a las
normas de la compra-venta para exigir responsabilidad por vicios ocultos
directamente contra el vendedor. Así sucederá, generalmente, cuando el inmueble
(piso, local..) sea transmitido varias veces a diferentes adquirentes (subadquirentes) y hayan transcurrido los plazos de garantía que
contempla la LOE para reclamar responsabilidad. En cuyo caso, el sub-adquirente
podrá todavía acudir a las normas de la compra-venta para exigir
responsabilidad por vicios ocultos directamente a la persona que le vendió el
inmueble.
Sujetos
responsables:
Son los agentes de la edificación. Tales
son:
El promotor, es la persona física o jurídica, pública o privada,
que decide, impulsa, programa y financia la obra para sí o para su posterior
transmisión por cualquier título a terceros adquirentes. El promotor es quien
celebra el contrato de obra con el constructor, y quien adquiere la propiedad
de lo edificado para si mismo, o bien, para la transmisión posterior (venta) de
los diferentes pisos o locales a terceros. Lo normal , es que sea un empresario
que se dedique como objeto de su actividad a la promoción y venta de viviendas.
Es el que inicia el proceso constructivo, adquiriendo el suelo sobre el que
edificar, obteniendo los permisos y licencias pertinentes, y contratando con
los profesionales y técnicos necesarios, que han de intervenir en la
construcción, para finalmente, obtener un beneficio con la venta de los pisos.
Su responsabilidad frente a los terceros adquirentes de pisos se caracteriza
porque la Ley le hace responder siempre y en todo caso, con carácter solidario,
conjuntamente con los demás sujetos. El promotor responde siempre de la
totalidad del montante de la indemnización, con independencia del tipo de vicio
o defecto, aun y cuando él no haya tenido ninguna participación en el daño. Su
responsabilidad es siempre solidaria, junto con la de los otros agentes
materiales causantes del daño.
. Es
una especie de garante. El promotor responde siempre y en todo caso, en
cualquier supuesto de responsabilidad de los demás agentes. Sea quien sea el
causante del daño, la víctima siempre va a poder dirigirse contra el promotor
para exigirle la totalidad de la responsabilidad. En el supuesto de que sea el
promotor quien satisfaga la indemnización, sin ser él el causante del daño,
después tendrá acción de regreso contra los demás agentes verdaderos causantes
del daño por la parte que a cada uno corresponda.
Su responsabilidad de garante general se
basa en la necesidad de hacer frente a aquellas situaciones tan frecuentes en
la práctica, de insolvencia o desaparición de las entidades contratadas por él
para la realización y ejecución material del proyecto, colocando a los
compradores de pisos en difíciles situaciones para reclamar responsabilidades.
El proyectista, es quien, por
encargo del promotor, redacta el proyecto. Responde por los daños que traigan
su causa en incorrecciones del proyecto.
El constructor, es quien asume
frente al promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales la
obra, con sujeción al proyecto y al contrato de obra. El contratista se vale de
otras personas a quien contrata. Por lo que responderá también de los daños que
causen estas personas cuando actúen bajo su dirección y control. También
responderá de las deficiencias y de los daños que causen los productos o
materiales por él comprados o aceptados.
El Director de la obra, dirige el
desarrollo de la obra de conformidad con el proyecto. Normalmente, el mismo
profesional autor del proyecto será el director de la obra. Tiene la función de
interpretar el proyecto y de hacérselo entender a los demás técnicos que
intervienen en la obra.
El Director de la ejecución de la obra,
asume la función de dirigir la ejecución material de la obra de acuerdo con el
proyecto y las instrucciones del director de la obra, y de controlar
cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
Las Entidades de control de calidad y
los laboratorios de ensayos, se encargan de realizar pruebas y ensayos
sobre la calidad de los materiales y las instalaciones.
Los suministradores de productos,
son los fabricantes y vendedores de los productos y materiales que se
incorporan a la construcción. Deben entregar los productos conforme a las
exigencias de la normativa aplicable.
El
criterio de imputación de responsabilidad:
La LOE contempla un criterio de
imputación de responsabilidad totalmente objetivo, en el que probados los daños
materiales, y que éstos traen su causa en los vicios o defectos que enumera la
Ley, automáticamente la responsabilidad se imputa al profesional que
corresponda. Establece una presunción iuris tantum de culpa, en la que el
perjudicado tendrá que probar la existencia de los daños materiales en el
edificio, y que la causa de los mismos han sido los tipos de vicios que enumera
la LOE. Lo que llevará, en la práctica, a la necesidad de contar con
costosos informes periciales.
En principio, cada uno de los agentes
responde de forma individual y personalizada de los daños y perjuicios por la
ruina que tenga causa en su respectiva actuación, y en proporción a su grado de
culpa.
En los supuestos en los que, concurriendo
varios sujetos responsables, no sea posible determinar o concretar el grado de
culpa o de participación de cada uno en la causación del resultado, responderán
todos de forma solidaria y por partes iguales. Respondiendo en todo caso el
promotor, solidariamente, con los demás agentes intervinientes.
Las causas que exoneran de responsabilidad
en esta Ley son las siguientes:
- Caso fortuito o fuerza mayor.
- Acto de un tercero ajeno a las tareas
constructivas. Y
- culpa del propio perjudicado.
La legitimación activa para el ejercicio
de la acción corresponde al propietario (primer adquirente-promotor) y demás
sub-adquirentes sucesivos, en el caso de que el propietario inicial (promotor)
transmita con posterioridad la vivienda a terceros. Lo importante es ostentar
la propiedad del edificio o vivienda, siendo indiferente el título en virtud del cual, el tercer
adquirente haya adquirido el dominio (inter-vivos o mortis-causa, a título
oneroso o gratuito).
No están legitimados para el ejercicio de
la acción, quienes ostenten algún derecho real de uso o disfrute sobre el
inmueble (usuarios, usufructuarios o habitacionistas), ni los arrendatarios.
En el caso de estar constituido en
régimen de Propiedad Horizontal, estarán legitimados todos los co-propietarios,
pudiendo actuar a través de su presidente.
El
contenido de responsabilidad:
El propietario podrá elegir entre exigir
la reparación en forma específica (in natura): condena a una obligación de
hacer de eliminar los defectos, reponiendo las cosas al estado normal. O la
reparación por equivalente: el importe en que se cifren los gastos para la
reparación o eliminación de los defectos. El perjudicado podrá optar entre una
u otra acción de resarcimiento.
Los
plazos de garantía y prescripción:
Debe diferenciarse entre el plazo de garantía y el plazo para el
ejercicio de la acción.
El plazo de garantía, es el período en el que debe manifestarse o producirse
el daño para que quede amparado por la Ley. Se computa a partir de la fecha de
la recepción de la obra por el promotor. La LOE diferencia los siguientes
plazos de garantía:
1) Vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales, o que comprometan
directamente la resistencia y estabilidad del edificio.: el plazo de garantía
es de 10 años. Pues se trata de los vicios de mayor gravedad, que pueden tardar
más tiempo en manifestarse al exterior.
2) Vicios o defectos que afecten a los requisitos de habitabilidad del
apartado 1º de la letra c), del art.3 de la Ley: el plazo de garantía es de 3
años. Pues la LOE entiende que este tipo de vicios se manifiestan externamente
en un plazo de tiempo más breve.
3) Vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de
las obras: el plazo de garantía es de 1 año. Éstos, la LOE entiende que se
manifiestan en un lapso de tiempo todavía más breve.
El plazo de garantía empieza a computarse a partir de la fecha de la
recepción de la obra por el promotor. Transcurrido este plazo sin que haya
tenido lugar el defecto, no podrá exigirse ya responsabilidad en virtud de esta
Ley.
En cuanto al plazo de prescripción de la acción, es de 2 años a
contar desde que se producen efectivamente los daños.
Con la finalidad de garantizar la indemnidad de los perjudicados por los
daños, la LOE impone al promotor la suscripción obligatoria de un seguro de
daños, que debe reunir las condiciones específicas que delimita la LOE.
Edificaciones
no sometidas a la LOE:
La LOE no agota por completo todas las
posibles construcciones, ni todos los posibles vicios o defectos constructivos.
Lo que implica que con respecto a ellas, siguen vigentes las previsiones
contenidas en el art.1591 CC. Este
precepto contempla la responsabilidad del contratista por los
daños derivados de vicios en la construcción, cuando la ruina tuviere lugar
dentro de los 10 años contados desde la recepción definitiva de la obra. Y la responsabilidad
del arquitecto, por los daños debidos a vicios del suelo o de la dirección,
que se manifiesten en el mismo plazo de tiempo (10 años).
El plazo de prescripción de esta acción
es el general de responsabilidad contractual, de 15 años, ex.art.1964 CC,
o el que corresponda según la
legislación civil autonómica propia - en Cataluña, de 10 años – (art.121-20 Ley
Libro Primero CCCat), a contar desde que se manifiesta la ruina.
La Jurisprudencia distingue
conceptualmente entre:
- La ruina funcional, que es la
que provoca la ineptitud o inutilidad de la obra para cumplir el fin perseguido
por la misma. Comprende todos aquellos vicios que impidan el disfrute, la
normal utilización y habitabilidad. Y
- Los vicios ruinógenos , que
crean la destrucción o el derrumbamiento, así como el peligro de que ésta se
produzca. Comprende la denominada ruina física o material.
La legitimación activa para el
ejercicio de la acción corresponde al dueño de la obra y a los sucesivos
adquirentes de la misma.
En cuanto a la legitimación pasiva,
debe interpretarse que abarca a todos los sujetos que participaron en la
construcción, siempre que se pruebe su participación en la causación del daño.
La Jurisprudencia realiza una interpretación extensiva de este precepto,
aplicable, no solo al constructor/contratista y al arquitecto, sino a todos los
demás agentes que puedan haber intervenido en la ejecución de la obra. Cada uno
responderá por el incumplimiento de sus obligaciones. Aplicándose por analogía
los mismos criterios que contempla la LOE para exigir la responsabilidad:
criterios de la solidaridad y de la responsabilidad del promotor.
El segundo párrafo de este precepto se
refiere a cualquier otro supuesto de incumplimiento de las condiciones del
contrato por el contratista distinto de la ruina, en el que la acción para
reclamar indemnización o responsabilidad tiene un plazo de ejercicio de 15
años, ex .art.1964 CC, o la que corresponda según la legislación civil
autonómica propia, a contar desde la entrega de la obra – en la legislación
catalana, de 10 años, ex. art.121-20 Ley Libro Primero CCCat.
